La loi Breyne

Cette législation règlemente la construction d'habitations, et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction. La solution idéale pour tout candidat bâtisseur car elle vise à protéger le consommateur-bâtisseur dans ses relations avec l'entrepreneur. Cette loi ne compte que 15 articles et s'applique uniquement si trois conditions cumulatives sont réunies : elle concerne toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi que pour toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble; lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et qu'en vertu de la convention, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction.

Par contre, elle ne s'applique pas à la vente d'une maison ou d'un appartement achevé, à la vente d'une maison inachevée, lorsque le vendeur ne s'engage pas à l'achever (achat d'une maison "gros œuvre fermé"), à la construction d'une maison, lorsque le maître de l'ouvrage fait appel à plusieurs entrepreneurs et décide de coordonner lui-même les travaux, ou lorsque le compromis de vente stipule que l'acheteur ne devra payer qu'après l'achèvement des travaux. Dans ce cas, le consommateur qui se trouve dans ces situations d'exclusion devra être très attentif, car il ne bénéficiera pas de la protection prévue par la loi Breyne.

Son intérêt

Elle offre tout d'abord au consommateur-bâtisseur qui rentre dans son champ d'application une protection importante contre l'insolvabilité de l'entrepreneur. Ainsi, non seulement le montant de l'acompte qui peut être versé est limité à 5% du prix total, mais aussi le solde du prix des travaux ne peut être réclamé que par tranche ne dépassant pas le prix des travaux déjà effectués. Le maître de l'ouvrage devient d'ailleurs propriétaire des constructions à ériger au fur et à mesure de l'incorporation des matériaux au sol ou à l'immeuble en construction. Elle pose aussi les bases d'un système de garantie financière et rend expressément applicable aux contrats définis plus haut la responsabilité décennale des architectes et entrepreneurs, prévue aux articles 1792 et 2270 du Code Civil. Sur base de ces textes, le consommateur ne sera donc pas dépourvu en cas de vice apparent ou caché suffisamment grave pour mettre en péril la solidité du bâtiment.

Une protection nécessaire mais pas suffisante

L'expérience du CRIOC montre que le consommateur doit rester attentif, même lorsque cette loi s'applique vu ses limites (garantie financière insuffisante, cahier de charges minimalistes) et le recours à des constructions juridiques imaginées en vue de la rendre inapplicable.

Des conseils pour bâtir sans stress

En cas de construction, le candidat bâtisseur a intérêt à veiller à ce que le cahier des charges soit le plus détaillé possible, que l'application de la loi Breyne soit expressément prévue dans le contrat et à demander conseil auprès d'un architecte extérieur au contrat, en cas de doute. Il doit aussi refuser d'effectuer un paiement comptant au noir, de payer des montants qui dépassent la valeur des travaux ou le solde tant qu'il n'y a pas eu de réception définitive des travaux.

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