A l'approche du salon "Batibouw", le moment est bien choisi pour faire le point sur deux législations centrales, dont certains aspects doivent impérativement  être connus du consommateur avant qu'il se décide à construire son habitation. Par le passé, le CRIOC a, à maintes reprises mis en exergue les lacunes de la loi du 9 juillet 1971, dite loi "Breyne", et suggéré des modifications en vue de son amélioration. A ce jour, force est de constater que rien n'a encore été fait.

A cette législation s'ajoute celle en matière de vices cachés prévue par le code civil, et que certains vendeurs auraient tendance à évincer, au mépris de la loi.

1) La loi Breyne, règlementant la construction d'habitations, et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction.

a. CHAMP D'APPLICATION.

Visant à protéger le consommateur-bâtisseur dans ses relations avec l'entrepreneur, cette loi ne comptant que 15 articles s'applique si trois conditions cumulatives sont réunies. En effet, dès sa première disposition, elle annonce qu'elle s'applique "à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble (1re condition), lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation (2e condition)et que, en vertu de la convention, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction (3e condition)".

A contrario dès lors, elle ne s'applique pas:

• à la vente d'une maison ou d'un appartement achevé;
• à la vente d'une maison inachevée, lorsque le vendeur ne s'engage pas à l'achever (achat d'une maison "gros œuvre fermé");
• à la construction d'une maison, lorsque le maître de l'ouvrage fait appel à plusieurs entrepreneurs et décide de coordonner lui-même les travaux;
• lorsque le compromis de vente stipule que l'acheteur ne devra payer qu'après l'achèvement des travaux.

Le consommateur qui se trouvera dans ces situations d'exclusion devra être très attentif, car il ne bénéficiera pas de la protection prévue par la loi Breyne.

Notons enfin que le champ d'application de la loi vise également les contrats portant sur la vente d'une maison ou d'un appartement déjà existant, et auquel le vendeur s'engage à réaliser des travaux de transformation ou d'agrandissement d'une certaine ampleur (article 1er alinéa 2 de la loi, introduit en 1993). Les contrats d'étude relatifs aux travaux peuvent aussi être soumis à la loi, dans le respect des conditions très précises énoncées par l'article 2 alinéa 2.

b. PORTEE.

La loi Breyne contient des dispositions impératives et offre tout d'abord au consommateur-bâtisseur qui rentre dans le champ d'application défini ci-dessus une protection importante contre l'insolvabilité de l'entrepreneur. Ainsi, non seulement le montant de l'acompte qui peut être versé est limité à 5% du prix total, mais aussi le solde du prix des travaux ne peut être réclamé que par tranche ne dépassant pas le prix des travaux déjà effectués. Le maître de l'ouvrage devient d'ailleurs propriétaire des constructions à ériger au fur et à mesure de l'incorporation des matériaux au sol ou à l'immeuble en construction.

Et puis, l'article 12 de la loi pose les bases d'un système de garantie financière, dont les détails sont fixés par arrêté royal, et qui varie selon que l'entrepreneur est agréé ou non.

Ensuite, la loi Breyne rend expressément applicable aux contrats définis plus haut la responsabilité décennale des architectes et entrepreneurs, prévue aux articles 1792 et 2270 du Code Civil. Sur base de ces textes, le consommateur ne sera donc pas dépourvu en cas de vice apparent ou caché suffisamment grave pour mettre en péril la solidité du bâtiment.

c. CARENCES ET LIMITES.

La loi Breyne, pensée dans l'urgence suite à un scandale immobilier (endettement de centaines de personnes qui avaient investi en vue d'acquérir un appartement), est décrite par certains comme "loi de promotion des entrepreneurs généraux". Et en effet, on  a pu constater au fur et à mesure de son application qu'elle ne remplissait pas ou plus ses objectifs de protection du consommateur, partie faible s'il faut le rappeler.

Les problèmes observés en pratique sont notamment les suivants:

• Champ d'application limité de la loi;
• Constructions juridiques imaginées en vue de rendre inapplicable la loi;
• Garantie financière insuffisante et libérée trop rapidement;
• Cahier des charges minimaliste.

d. CONSEILS AUX CONSOMMATEURS.

A la lecture de ce qui précède et vu l'importance de la matière (charge financière importante), certains conseils peuvent être prodigués au consommateur:

• Veillez à ce que le cahier des charges soit le plus détaillé possible;
• Veillez à ce que l'application de la loi Breyne soit expressément prévue dans le contrat;
• N'acceptez jamais d'effectuer un paiement comptant au noir;
• Demandez conseil auprès d'un architecte extérieur au contrat, en cas de doute;
• Ne payez jamais des montants qui dépassent la valeur des travaux;
• Ne payez jamais le solde tant qu'il n'y a pas eu de réception définitive des travaux.

e. EN CAS DE PROBLEME...

Immédiatement mettre en demeure l'entrepreneur par écrit en précisant les manquements constatés.

Alternative à la justice, la Commission de conciliation construction peut être saisie, à condition que les parties s'accordent sur ce point. Un conciliateur sera désigné, et un expert pourra éventuellement être nommé.

Même si cette procédure àa un coût minimal de 375 euros (à répartir en parts égales entre les parties), elle offre les avantages de toute conciliation: rapidité, solution plus facilement acceptable par les parties, et coût inférieur par rapport aux tribunaux classiques. Si d'aventure, cette procédure n'aboutissait pas à une solution acceptable, le passage devant un juge reste possible.

2) La garantie des vices cachés en matière de construction.

Cette problématique, à distinguer de celle envisagée ci-dessus, n'en est pas pour le moins importante.

Le régime diffère en fonction du contrat envisagé.

a. CONTRAT DE VENTE.

Dans certains compromis de vente, on a pu lire une clause rédigée comme suit: "La partie venderesse ne pourra être tenue pour responsable des vices cachés tels que champignons, araignées de bois, mérule et autres. Elle déclare qu'à sa connaissance, le bien n'est pas atteint de maladies et vices de ce type".  Quelle est la validité d'une telle clause?

Les articles 1641 et suivants du Code civil établissent le régime de la garantie du vendeur en cas de défaut de la chose vendue. Ainsi, le principe est que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".  L'acheteur d'une maison bénéficie donc en principe d'une garantie contre les vices cachés. Toutefois, le Code civil prévoit qu'il est possible, lorsque le vendeur n'a pas connaissance de ces vices cachés, d'exclure la garantie légale.

C'est donc dans ce contexte qu'il faut lire la clause rédigée ci-dessus. Mais elle n'est pas valable dans tous les cas. En effet, on considère que le vendeur professionnel est présumé connaître les défauts cachés des objets qu'il vend, et par conséquent, il ne pourra généralement pas se prévaloir d'une clause limitative comme celle discutée ici.

Le consommateur devra donc être très attentif à la lecture du compromis de vente qu'il signe, et en particulier avoir son attention attirée par ce genre de clauses. Insérée dans un contrat avec une société, sa validité pourra être mise en cause, ce qui ne sera pas le cas si le consommateur achète son bien à un autre particulier. Il devra alors agir dans un "bref délai" pour bénéficier de la garantie mise à charge du vendeur.

Nous attirons en outre l'attention sur le rôle de conseil que le notaire doit jouer à cet égard. Ainsi, il ne faut pas hésiter à l'interroger sur la portée des différentes dispositions des actes notariés, et il n'est d'ailleurs pas rare de lire au sein de ceux-ci: "le notaire a informé les parties sur les implications de l'article ... qui stipule que....". Car si le notaire ne remplit pas ses fonctions, sa responsabilité pourrait être engagée.

b. CONTRAT D'ENTREPRISE.

Le régime du vice en matière de contrat d'entreprise est double, dans la mesure où il faut distinguer les défauts garantis par la responsabilité décennale, et ceux qui, au contraire, obéissent au régime de droit commun.

• Vices garantis par la responsabilité décennale.
  Comme mentionné plus haut, les articles 1792 et 2270 du code civil rendent les architectes et entrepreneurs responsables pendant 10 ans des vices cachés ou apparents  qui sont d'une gravité telle qu'ils mettent en péril la solidité du bâtiment.
  Peu importe donc que le vice soit caché ou apparent, mais par contre, il doit être d'une certaine gravité.
• Régime de droit commun.
  Si le vice n'est pas suffisamment grave pour engager la responsabilité décennale de l'entrepreneur, les règles de droit commun s'appliqueront. On parle alors de vices cachés, c'est-à-dire non décelable lors de la réception, et qui sont véniels, c'est-à-dire sans gravité. Dans ce cadre, le maître de l'ouvrage devra agir "en temps utile", sous peine de voir son inaction considérée comme une agréation du vice.